Baufinanzierung: Wissenswertes rund um die Kündigung von Hypothekendarlehen


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Das Eigenheim ist für die meisten Menschen eine der größten finanziellen Herausforderungen des Erwerbslebens. Dennoch muss ein Immobilienkredit kein Bund fürs Leben sein: In einigen Situationen kann die Kündigung der Hypothek erforderlich sein, in anderen ist sie sinnvoll. Nicht immer aber lässt sich ein Immobilienkredit ohne Weiteres kündigen. Zudem kann der Ausstieg aus der Finanzierung mit beträchtlichen Kosten verbunden sein.

Hypothekenkredite unterscheiden sich von anderen Darlehen vor allem durch die grundpfandrechtliche Besicherung. Anders als bei einem Konsumkredit dient nicht nur die Bonität des Kreditnehmers als Sicherheit, sondern auch die mit dem Kredit finanzierte Immobilie. Während Verbraucherdarlehen mit einer überschaubaren Frist jederzeit gekündigt werden können, gelten bei Immobilienkrediten oft weniger flexible Kündigungsbedingungen.

Hypothekenkredite mit variabler Verzinsung stellen hier eine Ausnahme dar: Sie können vom Kreditnehmer jederzeit gekündigt werden. Anders bei Darlehen mit Zinsfestschreibung: Hier ist zur Kündigung grundsätzlich die Zustimmung der Bank erforderlich. Banken müssen der Kündigung nicht zustimmen, wenn der Kreditnehmer kein berechtigtes Interesse an der Kündigung nachweisen kann. Berechtigtes Interesse liegt z.B. vor, wenn die mit dem Darlehen finanzierte Immobilie veräußert wird. Auch die Ablehnung einer Aufstockung des Kredits durch die Bank kann ein berechtigtes Interesse darstellen.

Liegt ein solches berechtigtes Interesse vor, muss die Bank der Kreditkündigung zustimmen. Sie ist dann allerdings berechtigt, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu verlangen. Bei der Bemessung diese Entschädigung gelten verschiedene Grundregeln, die durch Gesetz und Rechtsprechung im Laufe der Zeit manifestiert wurden und Kreditnehmer vor überhöhten Forderungen seitens der Bank schützen sollen. Anders sieht es bei einer Kündigung ohne berechtigtes Interesse aus: Dann kann die Bank die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung nach billigem Ermessen festsetzen.

Die Regelungen im Fall einer Kündigung aus berechtigtem Interesse sehen unter anderem vor, dass die Bank bei ihrer Kalkulation davon ausgehen muss, dass der Kreditnehmer das Darlehen nach Ablauf von zehn Jahren ohnehin gekündigt hätte. Dann sind laut BGB Kündigungen trotz Zinsfestschreibung erstmalig kostenfrei möglich. Zudem muss die Bank unterstellen, dass alle vertraglich eingeräumten Möglichkeiten zu kostenfreien Sondertilgungen genutzt worden wären.

Weiterhin dürfen Banken ihren internen Wiederanlagezins nicht an den Renditen für öffentliche Anleihen bemessen. Sie sind durch Urteile des BGH vielmehr verpflichtet, die Zinssätze öffentlicher Pfandbriefe zugrundezulegen. Diese sind in der Regel höher, so dass die Vorfälligkeitsentschädigung geringer ausfällt.

Weitere Informationen zum Thema Hypothekenkredite finden Sie auf www.bankingportal24.de/baufinanzierung